本文
宇治市の税金（固定資産税 土地の概要）
土地の概要
土地の価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格を基に算定した正常売買価格を基礎としています。ただし、宅地および宅地に比準する土地の価格については、地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価価格の7割を目途に、評価の均衡化・適正化を図っています。
土地の価格について
土地の価格は、3年ごとの基準年度に評価替えを行います。基準年度以外の中間年度において、この価格は原則として据え置かれますが、新たに固定資産税が課されることとなった土地や地目などの変更があった土地については、その都度評価します。
また、中間年度において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、土地の価格を修正することとなっています。
地価の下落と土地に係る税負担について
従来から資産価値に対して税負担の割合が低い土地（価格に対する前年度課税標準額の割合が低い土地）については、課税の公平性の観点から、税負担の均衡化を図るため課税標準額を徐々に引き上げる措置（負担調整措置）が行われてきました。
このような負担調整措置により、価格が下落あるいは据え置きとなる場合でも、これまで税負担の割合が低くおさえられていた土地については税額が上昇することとなります。
| 区分 | 課税標準額 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 都市計画税 | ||||||
| 宅地等（農地以外の土地） | 住宅 | 住宅用地 | 小規模住宅用地 （200平方メートル までの住宅用地） |
|
固定資産税課税標準額に同じ（ただし、住宅用地特例率1／6とあるものは1／3とする。） | ||
| 一般住宅用地 （住宅用地で200平方メートルを超える部分） |
|
固定資産税課税標準額に同じ（ただし、住宅用地特例率1／3とあるものは2／3とする。） | |||||
| 非住宅用地 |
|
固定資産税課税標準額に同じ | |||||
| 雑種地 （宅地の評価額から比準される土地） |
|||||||
| 農地 | 市街化区域農地 |
|
固定資産税課税標準額に同じ（ただし、左欄中1／3とあるものは2／3とする。） | ||||
| 一般農地（純農地） | 次のうちいずれか低い額
|
負担水準の区分 | （*）負担調整率 | 固定資産税課税標準額に同じ | |||
| 90％以上 | 1.025％ | ||||||
| 80％以上90％未満 | 1.05％ | ||||||
| 70％以上80％未満 | 1.075％ | ||||||
| 70％未満 | 1.1％ | ||||||
※負担水準の求め方
固定資産税における住宅用地・非住宅用地
住宅用地とは
1月1日（賦課期日）現在において人の居住の用に供する家屋の敷地となっている土地をいいます。したがって、賦課期日において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはなりません。ただし、既存の家屋に代えて前年度の納税義務者が建替え家屋を建築中で、一定の要件を満たす場合に、住宅用地として取り扱うことになります（建替え特例）。
建替え特例とは
住宅の建替えをする際、一定の要件を満たすものは賦課期日に建設中であっても、固定資産税及び都市計画税を住宅用地として算出します。
建替え特例の適用を受けるためには所定の申告が必要になるため、対象の方は税務課へお問い合わせいただきますようお願いします。
| (1) | 前年度の賦課期日において、住宅用地であったこと。 |
|---|---|
| (2) | 当該年度の賦課期日において、住宅の建設が着手されていること（着手要件※1） |
| (3) | 翌年度の賦課期日までに住宅が完成すること(完成要件) |
| (4) |
建替え前と同一の敷地で住宅を建設すること（※2） |
| (5) | 前年度と当該年度の賦課期日において土地及び建物の所有者が同一であること（※3） |
※1. 住宅の建設が当該年度に係わる賦課期日において着手されているかの認定については、賦課期日において建築確認申請書が提出されているかで判断する。
※2. 建替えに際して住宅の態様が異なっても適用可能（例：戸建て→貸しアパート）。
※3. 法人、配偶者又は直系血族は適用可能。建替えの前後で共有から単有になる、または単有から共有になる場合も適用可能。
住宅用地には次の二つがあります
- 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
その土地の全部が住宅用地（家屋の床面積の10倍まで） - 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た床面積に相当する土地が住宅用地
住宅用地の範囲
特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 |
|---|---|---|
| イ： 専用住宅 | 全部 | 1．0％ |
| ロ： ハ以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0．5％ |
| 2分の1以上 | 1．0％ | |
| ハ： 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0．5％ |
| 2分の1以上4分の3未満 | 0．75％ | |
| 4分の3以上 | 1．0％ |
住宅用地の課税率
住宅用地については、その固定資産税・都市計画税の負担を特に軽減する必要から課税標準額の特例措置が設けられています。
住宅1戸あたり200平方メートルまでの土地を小規模住宅用地といい、200平方メートルを超える部分（ただし、家屋の床面積の10倍までを限度）を一般住宅用地といいます。
| 種類 | 面積の目安 | 課税標準額 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸あたり200平方メートルまで | 評価額の1/6 | 負担調整によりさらに軽減される場合あり |
| 一般住宅用地 |
小規模住宅用地を越える部分（住宅1戸の床面積×10まで） |
評価額の1/3 | 負担調整によりさらに軽減される場合あり |
例：住宅用地が300平方メートルの場合
200平方メートル → 小規模住宅用地
100平方メートル → 一般住宅用地
非住宅用地とは
1月1日（賦課期日）現在において事務所・店舗・工場などの用に供する土地や更地となっている土地などをいいます。
土地に係る固定資産税・都市計画税の計算例
(例)小規模住宅用地 150．00平方メートル
前年度
- 固定資産税額 30，800円
- 都市計画税額 12，000円
- 合計年税額 42，800円
前年度 評価額 14，400，000円
前年度 固定資産税課税標準額 2，200，000円・・・（A）
前年度 都市計画税課税標準額 4，800，000円・・・（B）
新年度 評価額 14，100，000円・・・（C） の場合
（計算）
固定資産税に係る負担水準 ＝ （A） ÷ { （C） × 1／6 } ほぼ等しい 93％ ＊小数点以下切捨て
固定資産税の負担水準が100％未満であり、新年度課税標準額は、（A） + （C） × 1／6 × 5％ となります。
2,200,000円 + 14,100,000円 × 1／6 × 5％ ほぼ等しい 2,317,000円 ・・・（D） ＊千円未満切捨て
したがって、固定資産税額は （D） × 1.4％で、32,400円になります。 ＊百円未満切捨て
都市計画税に係る負担水準 ＝ （B） ÷ { （C） × 1／3 } × 100％ ほぼ等しい 102％ ＊小数点以下切捨て
都市計画税の負担水準が100％以上であり、新年度課税標準額は、（C） × 1／3 となります。
14,100,000円 × 1／3 ＝ 4,700,000円 ・・・（E）
したがって、都市計画税額は、（E） × 0.25％で、11,700円になります。 ＊百円未満切捨て
新年度の合計年税額は、44,100円となります。
※この例のように、負担水準が一定の割合の場合、評価額が下がっても、負担水準の均衡化促進措置により、税負担が増える場合があります。
お願い
［適正な課税を行うため、次のような場合は税務課までご連絡ください。］
- 家屋を新築・増築あるいは取り壊された場合。
※原則として、1月1日現在で、家屋が取り壊され、更地または新たに建築中の場合、住宅用地の特例は適用されません。 - 家屋の用途を住宅から住宅以外（店舗や事務所等）へ、または住宅以外から住宅へ変更された場合。（住宅用地の特例が変更になる場合があります。）
- 自宅横の空地を買い取り、自宅の一部（庭、駐車場等）として利用用途を変更した場合。（住宅用地の特例の適用範囲が変更になる場合があります。）
- 所有地の一部が、道路（不特定多数の人や車が自由に通行している状況）になっている場合。（道路部分の面積がわかる測量図等があれば、道路部分が非課税または減免になる場合があります。）
- 宇治市外にお住まいの方で住所を変更された場合。
- 納税義務者がお亡くなりになった場合。
