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宇治市の税金(固定資産税 土地の概要)

印刷ページ表示 更新日:2019年11月5日更新 <外部リンク>

土地の概要

 土地の価格は、固定資産評価基準に基づき、実売実例価格を基に算定した正常売買価格を基礎としています。ただし、宅地および宅地に比準する土地の価格については、地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価価格の7割を目途に、評価の均衡化・適正化を図っています。

土地の価格について

 土地の価格は、3年ごとの基準年度(次回は令和3年度)に評価替えを行います。基準年度以外の中間年度において、この価格は原則として据え置かれますが、新たに固定資産税が課されることとなった土地や地目などの変更があった土地については、そのつど評価します。

 また、中間年度において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、土地の価格を修正することとなっています。

地価の下落と土地に係る税負担について

 従来から資産価値に対して税負担の割合が低い土地(価格に対する前年度課税標準額の割合が低い土地)については、課税の公平性の観点から、税負担の均衡化を図るため課税標準額を徐々に引き上げる措置(負担調整措置)が行われてきました。

 このような負担調整措置により、価格が下落あるいは据え置きとなる場合でも、これまで税負担の割合が低くおさえられていた土地については税額が上昇することとなります。

課税標準額の計算について
区分 平成31年度課税標準額
固定資産税 都市計画税
宅地等(農地以外の土地) 住宅 住宅用地 小規模住宅用地
(200平方メートル
までの住宅用地
  1. 負担水準が100%以上=この年度の評価額×1/6(※住宅用地特例率)
  2. 負担水準が100%未満=前年度課税標準額+この年度評価額×1/6×5%【A】
    【A】が評価額×1/6×100%を上回る場合は100%相当額とし、
    【A】が評価額×1/6×20%を下回る場合は20%相当額とする。
固定資産税課税標準額に同じ(ただし、住宅用地特例率1/6とあるものは1/3とする。)
一般住宅用地
(住宅用地で200平方メートルを超える部分)
  1. 負担水準が100%以上=この年度の評価額×1/3(※住宅用地特例率)
  2. 負担水準が100%未満=前年度課税標準額+この年度評価額×1/3×5%【B】
    【B】が評価額×1/3×100%を上回る場合は100%相当額とし、
    【B】が評価額×1/3×20%を下回る場合は20%相当額とする。
固定資産税課税標準額に同じ(ただし、住宅用地特例率1/3とあるものは2/3とする。)
非住宅用地
  1. 負担水準が70%を超える=この年度の評価額×70%
  2. 負担水準が60%以上70%以下=前年度課税標準額
  3. 負担水準が60%未満=前年度課税標準額+この年度評価額×5%【C】
    【C】が評価額×60%を上回る場合は60%相当額とし、
    【C】が評価額×20%を下回る場合は20%相当額とする。
固定資産税課税標準額に同じ
雑種地
(宅地の評価額から比準される土地)
農地 市街化区域農地
  1. 負担水準が100%以上=この年度の評価額×1/3
  2. 負担水準が100%未満=前年度課税標準額+この年度評価額×1/3×5%【D】
    【D】が評価額×1/3×100%を上回る場合は100%相当額とし、
    【D】が評価額×1/3×20%を下回る場合は20%相当額とする。
固定資産税課税標準額に同じ(ただし、左欄中1/3とあるものは2/3とする。)
一般農地(純農地) 次のうちいずれか低い額
  1. この年度評価額
  2. 前年度課税標準額×負担調整率(*)
負担水準の区分 (*)負担調整率 固定資産税課税標準額に同じ
90%以上 1.025%
80%以上90%未満 1.05%
70%以上80%未満 1.075%
70%未満 1.1%

※負担水準の求め方

負担水準の求め方の画像

住宅用地とは

 1月1日(賦課期日)現在において人の居住の用に供する家屋の敷地となっている土地をいいます。
 住宅1戸あたり200平方メートルまでの土地を小規模住宅用地といい、200平方メートルを超える部分(ただし、家屋の床面積の10倍までを限度)を一般住宅用地といいます。

非住宅用地とは

 1月1日(賦課期日)現在において事務所・店舗・工場などの用に供する土地や更地となっている土地などをいいます。

負担調整措置の変更

平成26年度より住宅用地及び市街化区域農地の特例対象分の負担調整措置が変更されました。

[ 据置範囲 負担水準 90~100% ] → 廃止

これにより、従来税額が据置きとなっている場合でも、前年度より税額が上がる場合があります。(下記の計算例を参照)

土地に係る固定資産税・都市計画税の計算例

(例)小規模住宅用地 150.00平方メートル

平成30年度

  • 固定資産税額 30,800円
  • 都市計画税額 12,000円
  • 合計年税額 42,800円

平成30年度 評価額 14,400,000円
平成30年度 固定資産税課税標準額 2,200,000円・・・(A)
平成30年度 都市計画税課税標準額 4,800,000円・・・(B)
平成31年度 評価額 14,100,000円・・・(C) の場合

(計算)

固定資産税に係る負担水準 = (A) ÷ { (C) × 1/6 } ほぼ等しい 93% *小数点以下切捨て

固定資産税の負担水準が100%未満であり、平成31年度課税標準額は、(A) + (C) × 1/6 × 5% となります。

2,200,000円 + 14,100,000円 × 1/6 × 5% ほぼ等しい 2,317,000円 ・・・(D)  *千円未満切捨て

したがって、固定資産税額は (D) × 1.4%で、32,400円になります。  *百円未満切捨て

都市計画税に係る負担水準 = (B) ÷ { (C) × 1/3 } × 100% ほぼ等しい 102%  *小数点以下切捨て

都市計画税の負担水準が100%以上であり、平成31年度課税標準額は、(C) × 1/3 となります。

14,100,000円 × 1/3 = 4,700,000円 ・・・(E)

したがって、都市計画税額は、(E) × 0.325%で、11,700円になります。 *百円未満切捨て

平成31年度の合計年税額は、44,100円となります。

※この例のように、負担水準が一定の割合の場合、評価額が下がっても、負担水準の均衡化促進措置により、税負担が増える場合があります。

住宅用地に対する課税標準額の特例について

 住宅用地については、その固定資産税・都市計画税の負担を特に軽減する必要から課税標準額の特例措置が設けられています。

住宅用地とは

  住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはなりません。ただし、既存の家屋に代えて前年度の納税義務者が建替え家屋を建築中で、一定の要件を満たす場合に、住宅用地として取り扱うことになります。

住宅用地には次の二つがあります

  • 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
    その土地の全部が住宅用地(家屋の床面積の10倍まで)
  • 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
    その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た床面積に相当する土地が住宅用地

住宅用地の範囲

 特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

住宅用地の率について
家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
イ: 専用住宅 全部 1.0%
ロ: ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5%
2分の1以上 1.0%
ハ: 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5%
2分の1以上4分の3未満 0.75%
4分の3以上 1.0%

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。

小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

※実際は負担調整措置を行っているため、課税標準額は価格の6分の1より低い額となる場合があります。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残り100平方メートル分が一般住宅用地となります。

一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

※実際は負担調整措置を行っているため、課税標準額は価格の3分の1より低い額となる場合があります。

お願い

[適正な課税を行うため、次のような場合は資産税課までご連絡ください。]

  1. 家屋を新築・増築あるいは取り壊された場合。
    ※原則として、1月1日現在で、家屋が取り壊され、さら地または新たに建築中の場合、住宅用地の特例は適用されません。
  2. 家屋の用途を住宅から住宅以外(店舗や事務所等)へ、または住宅以外から住宅へ変更された場合。(住宅用地の特例が変更になる場合があります。)
  3. 所有地の一部が、道路(不特定多数の人や車が自由に通行している状況)になっている場合。(道路部分の面積がわかる測量図や契約書などがあれば、道路部分が非課税または減免になる場合があります。)
  4. 宇治市外にお住まいの方で住所を変更された場合。
  5. 納税義務者がお亡くなりになった場合。